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La ralentización del mercado inmobiliario y el considerable volumen de viviendas sin vender afectarán negativamente al conjunto de la economía española que podría crecer un 2,4% en 2008, una décima por encima de la última previsión del Gobierno, y un 2,2% en 2009, según Merrill, que prevé una caída de precios de la vivienda de hasta un 5% nominal en los próximos 18 meses. Malabarismo dialéctico en el Banco de España: ¿nos están hablando de recesión?
En un informe titulado Los precios de la vivienda en España: de la fiesta a la siesta, los analistas del banco de inversión afirman que la desaceleración de la construcción "no sólo afectará al sector, sino al conjunto de la economía", que crecerá un 2,4% en 2008 y un 2,2% en 2009, frente al 1,9% y 2,1% de media que el banco espera para el conjunto de la eurozona en 2008 y 2009, respectivamente.
No obstante, la entidad pronostica que la tasa de desempleo alcanzará el 10% a finales del presente año, frente al 8,5% registrado en 2007, y señala que el creciente desempleo en la construcción registrado en los últimos meses "probablemente tenga un considerable efecto sobre el paro en general".
En cuanto a la evolución de los precios de la vivienda, Merrill Lynch augura que en términos nominales caerán entre un 0% y un 5% en los próximos 18 meses, tras lo que seguirá un periodo de estancamiento.
Riesgos para las pequeñas cajas
Por otro lado, Merrill Lynch constata la creciente exposición de las cajas y cooperativas de crédito al sector inmobiliario y de la construcción, ya que pasaron de contar con una cuota en sus préstamos del 44% en 1992 al 56% en 2007, según los datos de la Asociación Hipotecaria de España (AHE).
"Las cajas de ahorros, especialmente aquellas de menor tamaño, cuentan probablemente con una mayor exposición a pequeñas compañías constructoras de ámbito regional, a las que los riesgos de una ralentización inmobiliaria probablemente pondrán más presión, especialmente en aquellas regiones con sobreoferta de viviendas, lo que tiene potenciales efectos sobre los bancos", señala el informe.
En este sentido, los analistas de Merrill Lynch consideran que prácticamente la mitad de las empresas promotoras de vivienda, que cifra en unas 60.000, desaparecerán durante el descenso.
Asimismo, el informe del banco de inversión señala que incluso en el caso de una caída severa de la vivienda las titulizaciones hipotecarias (RMBS) españolas con calificación AAA, y en algunos casos BBB, probablemente son seguras desde el punto de vista de pérdidas en el principal.
No obstante, los analistas de la entidad recomiendan evitar la exposición a emisiones con calificación BBB, especialmente las más recientes.
"Pensamos que el comportamiento probablemente continuará deteriorándose, el debilitamiento de la economía y el previsible incremento del desempleo probablemente dificultarán la capacidad de los prestatarios para cumplir con sus hipotecas", señala el documento.
Tres años de bache
Por otro lado, Merrill Lynch advierte de que el frenazo en la demanda de vivienda tanto de los españoles como de los compradores extranjeros hace evidente el problema de sobreoferta de vivienda, que podría rondar las 850.000 unidades, suficiente para cubrir "al menos la demanda de tres años".
En este sentido, los autores del informe señalan que no se trata de un problema uniforme y advierten de que las regiones con mayor problema de sobreoferta serían Andalucía, Castilla La Mancha y Murcia, seguidas de Islas Canarias, Aragón y La Rioja.
Desde el punto de vista de la demanda, Merrill Lynch subraya la existencia de signos que advierten de que está próxima a evaporarse, puesto que el ratio de nuevas viviendas vendidas ha caído al 1,59 en 2007, frente al 1,91 de 2004, especialmente en regiones vacacionales.
El informe señala que las subidas de tipos de interés han añadido presión sobre los prestatarios y han provocado una caída de la accesibilidad de la vivienda en combinación con el fuerte encarecimiento de los precios de la vivienda en los últimos años, lo que ha desanimado a los compradores potenciales. Asimismo, Merrill advierte del incremento de los préstamos dudosos, que se han duplicado en los dos últimos años.
Por otro lado, el banco señala que el enfriamiento del mercado inmobiliario y las restricciones de crédito restan interés al mercado inmobiliario español de cara a la demanda extranjera, mientras que advierte de que, pese al fuerte crecimiento de la inmigración registrado, "las evidencias demuestran que un significativo número de inmigrantes fueron contratados por empresas de la construcción, lo que, ante el áspero escenario para el sector, apunta a que la demanda de vivienda por parte de los inmigrantes está también destinada a caer". |
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